El mercado hipotecario español, tras 5 años de crisis

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funcasLa deuda hipotecaria representa el 64% del PIB, la cuarta mayor de Europa
 A pesar de la dureza de la crisis económica, la morosidad hipotecaria de las
familias se mantiene relativamente baja, un 3,5%
Madrid, 10 de abril de 2013.- La reforma de la ley hipotecaria, que se está
debatiendo en el Parlamento, es objeto de análisis en el último número de
Cuadernos de Información Económica, publicada por la Fundación de las Cajas de
Ahorros (Funcas).Iniciativas como la limitación de los intereses de demora o el
establecimiento de moratorias en los desahucios para los más desfavorecidos, así
como la suspensión de los embargos cuando se demuestre que los contratos
hipotecarios contenían cláusulas abusivas (en línea con la reciente sentencia del
Tribunal de Justicia Europeo) son medidas que pueden ayudar a las familias más
vulnerables. Otras medidas, como la dación en pago retroactiva universal, han sido ya
rechazadas por el Gobierno.
Santiago Carbó y Francisco Rodríguez firman un artículo en el que analizan la
situación del mercado hipotecario español. La deuda hipotecaria representa el 64%
del PIB, la cuarta mayor de Europa. Sin embargo, a pesar de la dureza de la crisis
económica, la morosidad hipotecaria se mantiene relativamente baja, un 3,5%, sobre
todo en comparación con la mora total, que asciende al 10,4%.
Según los autores tres razones explican esta situación: el relativamente bajo importe
de las hipotecas respecto al valor de la vivienda (un 62%); el menor nivel de
desempleo entre los titulares de créditos hipotecarios (entre un 7 y un 9%), y la
reducción de los tipos de interés. Sin embargo, también se identifican amenazas que
pueden deteriorar la situación a medio plazo, en particular un alto nivel de paro y
una hipotética subida de tipos de interés.
Otro de los artículos de este número, María Romero de Analistas Financieros
Internacionales, realiza un cálculo del número de familias que podrá acogerse a las
medidas ya aprobadas por el Gobierno el pasado mes de noviembre, que
contemplaban una moratoria de dos años en los desahucios para las familias con
especiales dificultades. El Real Decreto Ley establecía una serie de requisitos para
poder acogerse a esa moratoria, entre los que figuran el nivel de ingresos del hogar,
el que haya sufrido en los últimos cuatro años una alteración significativa de sus
circunstancias económicas, que la cuota hipotecaria suponga más del 50% de sus
ingresos y que se trate de un crédito que afecte a la única vivienda en propiedad.
Según el análisis de la autora, 157.000 hogares (un 0,9% del total) cumplirían estos
requisitos y, por tanto, podrían acogerse a la moratoria

En el artículo se analiza también cuál sería el efecto de la dación en pago universal y
retroactiva. Según María Romero, se triplicaría la actual tasa de morosidad
hipotecaria, que se situaría entre el 8 y el 10%, frente al 3,5% actual. El número de
hipotecas cuyo importe ya supera el valor de la vivienda asciende a medio millón y,
por tanto, el porcentaje de hogares susceptibles de acogerse a esa medida oscilaría
entre el 3,5 y el 4,6% del total.
Las consecuencias de esa medida para el mercado hipotecario serían, además del ya
mencionado repunte de la morosidad, un aumento del número de viviendas
acumuladas en los balances de las entidades financieras, lo que supondría una
reducción de sus resultados (porque tendrían que incrementar sus provisiones) y un
endurecimiento de las condiciones crediticias a las familias, lo que podría dificultar el
acceso al crédito y la compra de vivienda.
Otro de los artículos de este número analiza la situación del mercado inmobiliario en
España y concluye que los factores que contribuyeron a alimentar la burbuja
(crecimiento de la población, aumento de la renta, disminución del desempleo, bajos
tipos de interés y crédito accesible) han desaparecido y su ausencia actúa como freno
para la recuperación del sector.
Sus autores –María Arrazola, José de Hevia, Desiderio Romero-Jordán y José Félix
Sanz-Sanz- estiman que el stock actual de vivienda tardará en torno a 13 años en
liquidarse, por lo que estiman que el plazo establecido por SAREB para vender las
89.000 viviendas que ha asumido de las entidades financieras, es suficiente para
cumplir sus objetivos. Señalan, además, que existen factores que pueden acelerar la
recuperación, como un incremento de la demanda por parte de extranjeros o fondos
de inversión, atraídos por los bajos precios.
Además de la reforma del mercado hipotecario, Cuadernos de Información
Económica se ocupa de otros asuntos, como el déficit tarifario del sector eléctrico
español. Paz Espinosa afirma que los déficits tarifarios han permitido trasladar parte
de los costes actuales del servicio eléctrico a los consumidores futuros, pero esto ha
llegado a un extremo insostenible por lo que resulta urgente acometer una revisión
en profundidad de la regulación de este mercado. El problema tendrá que ser
resuelto mediante una combinación de incrementos de precios, reducciones de
costes y reformas de los mercados energéticos.

ABOUT THE AUTHOR: Fernando Valverde Cortes

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