Patada adelante de las inmobiliarias

Carlos Gómez.

En el cuarto año de la hecatombe inmobiliaria, la salud de las mayores compañías del sector ha mejorado, no así en buena parte de las de mediano y pequeño tamaño, aunque siguen acumulando elevadas pérdidas y deudas y continúan en situación comprometida. Hace apenas tres semanas Metrovacesa alcanzó, tras muchos meses de negociaciones y casi fuera de plazo, un acuerdo con el 90% de sus entidades financieras acreedoras para refinanciar los 5.725 millones de su deuda; y tan solo hace un mes, Martinsa Fadesa superó un convenio de acreedores que arrastraba desde julio de 2008 y ha sido la mayor suspensión de pagos en España, con una deuda de 7.200 millones. Sin embargo, como demuestran los últimos resultados hechos públicos por las compañías, los correspondientes a 2010, las pérdidas de las grandes inmobiliarias españolas (Vallehermoso, Metrovacesa, Quabit, Colonial, Reyal y Martinsa) se situaron en los 2.164 millones de euros, cerca de un 20% menos que en 2009, y solo una de estas compañías, Realia, logró apuntarse un pequeño beneficio neto de un millón de euros. Y las perspectivas del mercado no son halagüeñas.

Hay un stock de viviendas sin vender situado en el entorno del millón de unidades y los precios este año van a seguir cayendo, según el Banco de España, y además el Banco Central Europeo elevó el jueves los tipos de interés del 1% al 1,25%, su primera subida en tres años. Además, cada vez más expertos aseguran que el verdadero problema ahora, tanto para las inmobiliarias como para los bancos gestores y acreedores de las mismas, no está en las viviendas, sino en el suelo.

Desde el inicio de la crisis, los procesos de refinanciación de deuda se han sucedido casi sin interrupción en la mayor parte de las inmobiliarias y han sido, por la caída del negocio y a su pesar, la principal ocupación de los gestores de esas compañías. Metrovacesa ha sido la última entre las grandes en lograr la reestructuración de su deuda y evitar el obligado convenio de acreedores. Antes lo hicieron otras inmobiliarias, como Reyal Urbis, que con una deuda de 4.600 millones suscribió un pacto con sus acreedores en mayo de 2010 (la promotora presidida por Rafael Santamaría firmó previamente, en octubre de 2008, un acuerdo de refinanciación de una deuda de 3.000 millones de euros con 50 entidades financieras, lideradas por Santander y Banesto); Colonial, que cerró en febrero del pasado ejercicio un pacto para la reestructuración de una deuda de 4.900 millones (ocho meses antes, en junio de 2009, canjeó 2.804 millones de euros de deuda por acciones por importe de 2.804 millones), o Vallehermoso, que refinanció también en agosto 1.430 millones. Un año antes, en mayo de 2009, Renta Corporación firmó un nuevo crédito sindicado con 17 entidades por 254 millones que fue acompañado con ventas de activos a las entidades financieras por otros 380 millones y está negociando de nueva ahora mismo un nuevo acuerdo de reestructuración de su deuda; y hasta Realia, la única entre las grandes inmobiliarias en números negros, firmó en julio de 2009 un compromiso con sus entidades financieras que le permitió refinanciar 1.021 millones de deuda y extender hasta 2012 su amortización.

Dos inmobiliarias, la valenciana Llanera y la catalana Habitat se han adelantado a Martinsa Fadesa a la hora de superar la situación de concurso de acreedores. Llanera, que fue una de las primeras en recurrir a la suspensión de pagos por insolvencia inminente, con un pasivo de 746 millones de euros que se redujo durante el proceso con la venta de activos, solicitó el concurso en noviembre de 2007 y superó esta situación en diciembre de 2009. Y Habitat logró, ahora hace un año, superar el concurso de acreedores en el que se hallaba desde diciembre de 2008 (consiguió el respaldo de más del 80% de sus acreedores al convenio sobre la forma y los plazos en que iba a pagar la deuda de 2.840 millones con que se declaró en concurso). Y una tercera inmobiliaria, actor principal en la lucha previa a la crisis por el control de Metrovacesa, Sacresa, solicitó en junio entrar en el concurso de acreedores en el que se halla con 1.800 millones de deuda.

Muchas de las citadas inmobiliarias han cambiado en los últimos cuatro años de manos -es el caso de Rayet, por ejemplo, que tuvo que hacerse cargo de Astroc, la empresa que en su día la había adquirido, y lucha aún por mantenerse a flote bautizada como Afirma primero y como Quabit después- o se han visto obligadas a canjear deuda por acciones y dar entrada a los bancos acreedores en su capital y a veces en su gestión, como son los casos de Colonial, Metrovacesa o Reyal. Con las refinanciaciones sucesivas en el mejor de los casos y en su defecto con los concursos de acreedores, las grandes inmobiliarias han logrado una especie de tiempo muerto (ampliar la fecha de vencimiento del crédito principal y retrasar la amortización del primer pago de la deuda) que aplaza, pero no resuelve, sus problemas.

Eso sí, si no se hubiera cambiado la legislación hace un año, y extendido a 2010 y 2011 la vigencia de las medidas de carácter temporal que suspenden la aplicación del artículo 26 de la Ley de Sociedades Anónimas, Metrovacesa y otras inmobiliarias habrían tenido probablemente que disolverse. El artículo citado, que regula las causas de disolución de una compañía, señala, entre otras, el que sus pérdidas dejen reducido el patrimonio a una cantidad inferior a la mitad del capital social.

Aunque los datos son tozudos, el parqué y los inversores se están decantando por la cara más optimista de la moneda y por sacar partido a los reducidos precios de estas compañías. Así, Colonial se revalorizaba en el primer trimestre un 45,4% con una capitalización bursátil de 1.807,3 millones, una deuda financiera neta a 31 de diciembre de 2010 de 3.280,7 millones y unas pérdidas en el pasado ejercicio de 739 millones. Quabit se revalorizaba un 138,6% con una capitalización de 268,8 millones, una deuda de unos 1.460 millones y un resultado neto negativo de 116,2 millones. Realia se apreció un 13,14% en Bolsa con una capitalización de 489,6 millones, una deuda financiera neta de 2.126,7 millones y un beneficio neto de 1,1 millones de euros. Metrovacesa registró un incremento del 5,55% en el precio de sus acciones, con una capitalización de 411 millones, una deuda financiera neta de 5.749 millones y unas pérdidas netas de 90 millones de euros. Reyal Urbis, finalmente, subió en Bolsa un 26,88%, con una capitalización de 344,6 millones, unas pérdidas netas de 399 millones en 2010 y una deuda total cercana a los 5.000 millones.

De ahí que algunos expertos, como apuntan los editores de Actibva, la comunidad impulsada por BBVA, se inclinen por la otra cara de la moneda al analizar estas compañías y empiecen a vislumbrar 2011 como el año de una posible segunda crisis inmobiliaria. Esta tesis, señalan, se apoya en dos factores fundamentalmente: el primero, la caída en las ventas de viviendas, dado que este año solo van a comprar y vender aquellos a los que les sea realmente imprescindible, tanto en compra como en venta; y el segundo y más importante, es el año del vencimiento de la primera ola de refinanciaciones crediticias en muchas promotoras y constructoras que se pusieron en marcha en 2007-2008. Hay un gran volumen de vencimientos en este ejercicio y la capacidad de pago de estas empresas se mantiene en muchos casos en la misma situación que estaba hace tres años. “En ambos casos, las perspectivas no son buenas y existe el control del Banco de España exigiendo una mejora sustancial en las provisiones de las cajas de ahorros y en unas valoraciones realistas para las adjudicaciones de activos en el sector financiero. En esta tesitura, nos podemos encontrar en breve con una nueva crisis inmobiliaria más grave aún que la inicial, tanto por la recaída de empresas como por los efectos que puede tener en el sector financiero un lastre de estas dimensiones”.