Beatriz P. Galdón
Si hay un sector en Bolsa que refleja con más potencia el impacto de la crisis financiera es el inmobiliario. Comenzó a sufrir en el verano de 2007 con todos los problemas de las suprime en Estados Unidos, y desde entonces las cotizaciones han pasado por una continúa sangría. Las inmobiliarias del mercado continuo contaban con una capitalización de 22.517 millones en junio de 2007. Al cierre del viernes, la valoración había bajado a 3.492 millones, un 84% menos. Fergo Aisa, Renta Corporación y Metrovacesa han tenido un castigo superior, ya que su capitalización ha caído un 95%.
Con estos resultados, es lógico pensar que hay inversores que acumulan importantes minusvalías. Por ejemplo, Fergo Aisa marcó récord en 41,80 euros, es decir hubo quien compró a ese precio, y cerró la última sesión en 0,205 euros, un 99% por debajo. Otras acciones como la de Quabit o Colonial han cedido también el 99% desde máximos históricos. “El inversor ha podido elegir entre la iliquidez del negocio inmobiliario y la volatilidad de sus compañías en Bolsa. A lo largo de estos años se ha demostrado que no les ha beneficiado la renta variable. Apostar por este sector vía Bolsa no es la opción correcta, no refleja de forma adecuada lo que es en sí la actividad inmobiliaria”, asegura Alberto Roldán, responsable de análisis de Inverseguros. Bajo su perspectiva, considera que las inmobiliarias que cotizan en Bolsa están abocadas a su exclusión.
El general, el panorama que dibujan los analistas para el sector es bastante desolador. La recomendación entre las compañías que se siguen por parte del mercado es la de vender. Es tal el desinterés, que hay valores que ni siquiera son cubiertos por las firmas de Bolsa.
Sin embargo, la reciente trayectoria que siguen las cotizaciones es contraria a lo que dictan los analistas. Quabit ha más que duplicado su valor en lo que va de año; Urbas sube el 46%, Colonial, el 40%, Urbis, el 22% y Realia, el 11,5%. Son porcentajes, todos, que están por encima de la media de revalorización del Ibex en 2011 (+7%). “Los precios que están marcando no sé hasta que punto son representativos. La mayoría de las empresas tienen un free float muy bajo inferior al 15% y esto provoca una fuerte volatilidad”, explica Ignacio Romero, de Banco Sabadell.
Este tipo de compañías, con un reducido paquete de acciones cotizando, facilita las operaciones especulativas. “Se están haciendo operaciones de trading. El sector no tocado suelo; aún tiene que haber un ajuste y se tiene que dar salida a un millón de viviendas que están sin vender. La revalorización no responde a los fundamentales”, dice una experta.
La escalada de las acciones de las inmobiliarias arrancó en el tiempo con el proceso de reestructuración del sector financiero. Ahora viene una segunda parte, que puede dar un revés a las tendencias. El Banco de España exigirá a las cajas de ahorro una mejora sustancial en las provisiones para cubrir el riesgo de depreciación de los activos y unas valoraciones más realistas de las adjudicaciones. “El sector inmobiliario es muy heterogéneo; hay que distinguir entre negocio de promoción residencial, y dentro de este de primera y segunda residencia, y el de alquiler. También hay que tener en cuenta la exposición a España, Francia u otros países. El negocio residencial es el que tiene peores perspectivas. Los precios continúan a la baja, sobre todo en la segunda residencia, y no hay visos de un rebote en el medio plazo. En cuanto a los alquileres, parece que lo peor ha pasado. Aunque no esperamos una subida fuerte en los precios, al menos se puede producir una estabilización de rentas”, añade Ignacio Romero.
El negocio de las inmobiliarias sigue en números rojos, a pesar de que el último ejercicio mejoró mucho de forma comparativa a los precedentes. Por ejemplo, Colonial tuvo un resultado neto negativo en 2010 de 739 millones, Reyal Urbis, de 379 millones, Quabit, de 116 millones, y Metrovacesa, de 90 millones.
La crisis ha obligado a las compañías a reestructurar deuda, y la Bolsa ha sido un termómetro de los procesos de negociación. Metrovacesa ha sido la última en conseguir apoyo tras año y medio de intentos. La cotización se ha estabilizado después de alcanzar un acuerdo con sus entidades acreedoras para refinanciar un crédito sindicado de 3.200 millones.
Peor suerte corrió Martinsa, que tuvo que pasar por un concurso de acreedores en julio de 2008. Actualmente, la inmobiliaria ha superado el proceso y en el mercado se ha apuntado la posibilidad de que vuelva a cotizar en breve.
Para algunos analistas, lo ha que han conseguido las inmobiliarias ha sido ganar tiempo, más que arreglar sus problemas, porque pronto llegarán los vencimientos de las primeras reestructuraciones de crédito que promotoras y constructoras consiguieron en los primeros años del estallido de la crisis.
Los fondos
Muchos inversores apostaron por el sector inmobiliario a través de fondos. Según datos recogidos por Morningstar, la caída media en tres años supera el 2% en Europa.
El principal problema al que se han enfrentado algunos partícipes ha sido la imposibilidad de retirar en sus ahorros en los fondos. Banif Inmobiliario acaba de proceder al pago íntegro de los reembolsos solicitados, después de dos años de suspender los reintegros. Mientras, Segurfondo Inversión anunció hace apenas una semana su disolución, y el fondo Caixa Catalunya Propietat cerró el viernes la venta periódica de liquidez.