La transformación de las inmobiliarias en la crisis es innegable. Dos de las de mayor envergadura, Colonial y Metrovacesa, tuvieron que elegir como compañeros de viaje a los bancos acreedores y someterse a sus designios en forma de reestructuraciones para evitar males mayores. Sin embargo, mientras que la primera empezó a hacerlo en 2010, Metrovacesa está dando sus primeros pasos casi un año después.
Estefanía Fonseca / www.invertia.com
Este cambio en la gestión se produce cuatros meses después que la compañía cerrase la reestructuración de su deuda, una operación con la que se lleva especulando desde hace dos años cuando la banca entró en el accionariado. Ya por aquel entonces Metrovacesa anunció una renovación de su modelo de negocio con objeto de reducir las pérdidas pero no renunciaba al mercado residencial.
“El nuevo modelo se basará en la contención del gasto, la reducción de la deuda, el fomento del negocio patrimonial, con el objetivo de elevar las rentas recurrentes, y en la concentración del esfuerzo inversor en el desarrollo de los proyectos más rentables y el abandono de aquellos de menos valor”, recogía la nota de prensa.
Ahora la banca ha decidido dejar de lado la venta de viviendas ante las “dificultades” del mercado residencial en España. Los expertos de Ahorro Corporación (ACF) creen que esta decisión llevará probablemente a una “desconsolidación en la cuenta de pérdidas y ganancias” de manera que el impacto se contabilice “vía operaciones discontinuadas”. “El objetivo sería limpiar las cuentas de Metrovacesa de manera que estén en línea con el objetivo de transformar a la compañía en una patrimonial pura, tal y como ocurre con sus competidores europeos como Corio o Unibail-Rodamco”, expresan en una nota.
Precisamente, desvincularse del área residencial y de suelo fue una de las condiciones impuestas por la banca acreedora para que Colonial lograrse refinanciar su deuda de 4.960 millones en febrero del año pasado. La firma articuló una compleja reestructuración a través de dos ampliaciones de capital y emisión de warrants, que en síntesis tenían el objetivo de amortizar deuda y que sus acreedores canjeasen pasivo por acciones.
Metrovacesa también ha copiado a Colonial esta estrategia para reestructurar deuda, cerca de 5.700 millones, al aumentar su capital con la emisión de 1.300 millones de nuevas acciones. En total, pondrá en el mercado un máximo de 1.950 millones de euros de los que un mínimo de 1.200 millones están garantizados por los bancos acreedores.
Cuando se conoció la noticia los expertos de ACF resaltaban que la única vía que veían para que empezasen a solucionarse los problemas en Metrovacesa era seguir la de Colonial: no solo refinanciar deuda sino que “los bancos acreedores acuerden intercambiar deuda por acciones, no por activos, para comenzar a reforzar el maltrecho balance”.
“Ves a la banca evitando liquidar las compañías. Algunas entidades lo han hecho prolongando la vida de estas empresas pero el problema es que no se ve visibilidad para el mercado inmobiliario”, expresa un analista que sigue el sector.
Los expertos consultados reseñan que el proceso de refinanciación de Colonial está siendo un modelo a seguir por otras inmobiliarias españolas. A su juicio, las entidades acreedoras reconocen que no es real asumir que la compañía puede hacer frente a la carga financiera y por ello, deciden suscribir ampliaciones de capital en la que intercambian deuda por acciones, que eventualmente volverán a tener un valor que les permita recuperar parte de las provisiones.
RENOVACIÓN DEL ACCIONARIADO
Los lazos entre Colonial y Metrovacesa no terminan ahí. Ambas inmobiliarias comparten accionistas al estar presentes en ellas Banco Popular y La Caixa. El banco que preside Ángel Ron cuenta con el 10,92% de Metrovacesa y el 4,6% de Colonial. Mientras que la entidad catalana ostenta el 5,186% y el 5,788%, respectivamente.
Sin embargo, el desembarco de los acreedores y los cambios en el accionariado de las dos firmas se han desarrollado a un ritmo distinto. A finales de diciembre de 2007, Luis Portillo abandonaba la presidencia de Colonial pese a que aún poseía la mayor participación con un porcentaje del 40,95%. Su salida propició en la primavera de 2008 la entrada de Banco Popular y La Caixa, firmas con las que el empresario sevillano mantenía préstamos cuyas garantías eran las propias acciones de Colonial. Al ejecutar dichas garantías, las entidades tomaron las riendas y colocaron al frente al que ya fuera consejero delegado de la empresa antes de la fusión con Inmocaral, Juan José Brugera.
La salida de la familia Sanahuja se produjo casi un año después de la Portillo en Colonial. Su ex presidente, Román Sanahuja, dejó la gestión de Metrovacesa en diciembre de 2008 y dos meses después la familia tuvo que ceder el 54,75% del capital a seis bancos acreedores. Las entidades se hicieron con el control al ostentar una participación conjunta del 65%.
Posteriormente, los Sanahuja también tuvieron que entregar a La Caixa derechos políticos por un 5% del capital. Barclays fue el último acreedor en sumarse al accionariado, un 7%, a cambio de amortizar deuda. El verano pasado la banca dejó caer a los Sanahuja y su sociedad Sacresa entró en concurso de acreedores.
METROVACESA ACUDIÓ A LA JUSTICIA
A Metrovacesa le ha llevado más tiempo finiquitar su reestructuración. En abril, la justicia británica dio el visto bueno a estos acuerdos al contar, a su vez, con el beneplácito del 90% de los acreedores del préstamo sindicado (es España es necesario el 100%). En definitiva, la operación ha visto la luz tras dos años de discusiones entre sus acreedores.
En el caso de Colonial, Goldman Sachs era el acreedor con más reticencias a aceptar la reestructuración de la inmobiliaria. A finales de 2009, el banco estadounidense vendió su participación a un grupo de fondos liderados por Colony y Orion Capital. Ambos manifestaron su intención de apoyar la gestión de la inmobiliaria y su proceso de reestructuración, dirigido a recapitalizar la compañía, dotarla de viabilidad financiera y sustentar su plan estratégico.
Hoy por hoy, las previsiones de Inmobiliaria Colonial son más optimistas. Si bien en abril de 2010 sus responsables no veían una fecha clara para la vuelta a beneficios, ahora aseguran que la compañía cerrará el presente ejercicio con ganancias. La razón de este cambio tiene nombre propio: Asentia, la nueva sociedad en la que han aislado el negocio promotor y de suelo.