La subida de precio para 2012 en las 20 mayores ciudades en EEUU según el famoso índice CaseShiller 20 ha sido del +6,8% para el año 2012, lo cual podría parecer un sobrecalientamiento si miramos el gráfico de evolución interanual (cada mes comparado con el mismo mes del año anterior), que nos dice que los precios están subiendo al mismo ritmo al que subían a mediados de 2006. La diferencia es que entonces los precios subían cada vez más despacio, y ahora la subida está en fase de aceleración, lo cual es justamente lo que no me gusta. Por mucho que la cultura USA sea expeditiva y sean muy rápidos en adaptarse al cambio, tampoco tendría sentido que volviera la burbuja…
Sin embargo, si en vez de observar la variación del precio, miramos la evolución del precio medio directamente, la cosa cambia: 2012 se configura como el año en que los precios han dejado de caer, después de 5 años y medio de caídas. Desde 2006 los precios empezaron a caer, y eso es justamente lo que precipitó el estallido de la crisis subprime. Hay todavía margen de rebote, aunque como digo, no tiene sentido pensar que volvamos a niveles de máximos. La burbuja debería quedar atrás.
Los precios han vuelto a niveles del año 2003, aunque si tenemos en cuenta la inflación en realidad están más baratos todavía. También sería interesante observar la evolución con más perspectiva histórica. Para eso acudimos al índice CaseShiller 10. Él siguiente gráfico está sacado del informe completo de standards&poors que podéis consultar AQUÍ. Como vemos, la burbuja arranca en realidad en 1996, años en los se empezó a hablar de burbuja irracional en la bolsa, y cuando la FED empezó a inyectar liquidez en cada crisis. Sólo la historia juzgará a largo plazo si la política monetaria de los bancos centrales fue acertada. Por ahora, sólo podemos constatar la correlación en la subida de precios en activos (bolsas, bonos, materias primas, viviendas) y las inyecciones de liquidez. El riesgo está ahí.
Los precios se multiplan por TRES en 10 años. Ese es el dato a retener. El índice pasa de 75 a 225 aprox. La caída de los últimos 5 años se come la mitad de esa subida, y el índice compuesto de precios cae de 225 a 150 puntos. Parece razonable, sobre todo si tenemos en cuenta que eso no incluye la inflación.
En el siguiente gráfico tenemos el índice SP-CaseShiller10, que tiene más histórico, y lo dividimos por el índice de inflación en EEUU. Obtenemos así la evolución del precio REAL, y ahí vemos que la caída significa volver a precios de 2001, lo cual ya son palabras mayores.
INDICE SP/CASESHILLER 10 DEFLACTADO
En efecto, 2012 parece ser el año de dejar de caer, y hay margen de rebote. Conviene recordar un indicador del que vengo haciendo seguimiento: el HMI, índice de confianza de promotores inmobiliarios en EEUU de la NAHB (Asociación de constructores).
EL CASO ESPAÑOL.
Lo primero es observar la evolución del precio. Nos vamos al INE… y sorpresa: el IPV (Indice de Previos de Vivienda) sólo existe desde 2007. Su aspecto nos muestra una caída contundente desde el índice 100 en 2007, de un 30% aprox. Muy parecida a la caída de EEUU (de 225 a 150 es un 33%). La pregunta clave es: ¿y antes de 2007, es comparable la burbuja previa?
Para ver más histórico nos vamos al índice que elabora la Sociedad de Tasación española. El siguiente gráfico nos muestra una evolución similar desde 1996, el índice pasa de 1000 a casi 3000, es decir, también se triplican los precios (en términos nominales) en unos 10 años, aunque aquí ya veníamos subiendo desde los años 80 (años de gran inflación en España). Por eso, tenemos que incorporar la inflación, y eso nos da el último gráfico.
Precio de la vivienda en España, en euros por metro cuadrado
El precio de la vivienda en España según la sociedad de tasación, si descontamos la inflación, nos muestra la siguiente evolución:
Precio de la vivienda en España, en euros por metro cuadrado, deflactado (IPC)
COMPARACIÓN CON EEUU
- Sin deflactar, precios nominales, España ha vuelto a niveles de 2003-2004 (más bien 2004), lo cual implica algo menos de corrección.
- En términos REALES (precios deflactados) España ha vuelto a niveles de 2003, mientras que EEUU está a niveles de 2001. Eso implicaría más corrección pendiente en España.
- Si miramos la estructura de la caída, también hay diferencias: en EEUU es brusca al principio (primeros 2-3 años) y se suaviza después. El ajuste se hace de golpe. En España es al revés: más de la mitad de la caída se produce en 2010-2012 (después de una especie de parón en 2009 como si todavía no nos lo creyéramos…).
Soy consciente de que la comparativa es muy simple. Hay otros factores importantes a analizar, como el peso de la construcción sobre el PIB, las deficiencias estructurales de una y otra economía, los niveles de paro etc: sin duda España y EEUU son dos mundos muy diferentes. Pero es interesante conocer la formación previa de las burbujas y su evolución posterior.
Si España siempre va con retraso respecto a la evolución del ciclo en EEUU, quizá el cambio de dirección en el sector en 2012 en EEUU nos muestre el camino de lo que sería razonable esperar para España. Por supuesto sin euforias, porque el stock de viviendas es todavía muy amplio y nadie se plantea que el sector vuelva a brillar ni muchísimo menos. Pero los ciclos son así, y al final llega un año en que simplemente los precios «dejan de caer«.