La banca suelta lastre con pisos a precio de ganga

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Ana Perona

Llegan las gangas al sector inmobiliario. Descuentos de hasta el 60% sobre el precio de origen de las viviendas, financiación en condiciones atractivas, portales específicos para que los clientes tengan acceso a toda la oferta y pujen por los pisos, multitudinaria presencia en ferias del sector, sorteos de promociones… Cualquier gancho vale para intentar seducir a los usuarios y aligerar así la abultada cartera de inmuebles que ha dejado como legado a bancos y cajas la actual crisis económica financiera. Desprenderse de estos activos, en muchos casos ubicados en zonas cuyo valor se ha desplomado en estos últimos años, se ha convertido en uno de los principales objetivos a corto plazo para la banca. Y las cifras más recientes muestran que están consiguiendo su propósito, aunque a unos precios bastante devaluados. Según los datos proporcionados por los notarios, de las 709.355 operaciones que se suscribieron de ventas de casas el pasado año, un 53% (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades.

“Los descuentos actuales de hasta el 50% se refieren al valor de tasación de hace dos o tres años. Esto supone unas rebajas reales de aproximadamente el 30% sobre los precios de mercado en la misma zona”, señala Valentín Fernández, director de residencial de Foro Consultores. Fernández indica que la mayoría de las operaciones corresponden a pisos de segunda mano, mientras que en la costa el perfil de la vivienda es obra nueva y se trata de daciones en pago de promotores a las entidades financieras. Añade que el grueso de la cartera inmobiliaria de la banca todavía está integrada por segunda residencia en la costa, aunque se detectan algunas señales positivas. “Por ejemplo en las Islas Canarias la actividad inmobiliaria había estado parada en los dos o tres últimos años. Ahora los extranjeros están volviendo a comprar en lugares como Fuerteventura o Lanzarote”, afirma Valentín Fernández. Y augura que los precios pueden haber tocado ya suelo, al menos en algunas zonas.

En general, los expertos consideran que la banca aún tardará algún tiempo en digerir toda su cartera inmobiliaria. El director de residencial de Foro Consultores apunta que pasarán entre tres y cuatro años hasta que el stock disminuya sensiblemente. “El primer trimestre de este año ha sido bastante satisfactorio en ventas, nos ha sorprendido, después de que en el último trimestre hubiera una fuerte subida de la actividad ante el inminente fin de la desgravación fiscal por la compra de vivienda”, explica.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, es más pesimista. Cree que “la banca va a seguir recibiendo producto en los próximos años. Mientras que en residencial han estado muy activos en ventas, en suelo tienen todavía carteras que están desactualizadas en su tasación y no saben cuánto valen”. Para encontrar los mejores precios, recomienda la compra en los portales de las entidades en vez de en las sucursales.

De momento, la reducción del precio aplicado por las entidades para atraer la demanda oscila entre el 20% y el 60% sobre el valor de tasación, aunque estos descuentos se refieren a promociones muy concretas. La Caixa, que ha aglutinado todos sus inmuebles en Servihabitat, tiene en marcha la campaña “Si te gusta, haznos tu oferta”, en la que son los potenciales compradores los que proponen el precio que están dispuestos a pagar. En la caja señalan que, como punto de partida, los descuentos alcanzan hasta el 60%. Esta oferta se complementa con una promoción en la que sortea el precio de un piso, con un máximo de 200.000 euros, para aquellos que formalicen la compraventa entre el 17 de marzo y el 31 de mayo de este año.

En Catalunya Caixa explican que “ahora mismo tenemos los precios ajustados a cada lugar mediante una dinámica web que compara el precio de cada vivienda con las referencias de la zona”. La entidad cuenta con un paquete de 500 viviendas con descuentos especiales por sus características de ubicación o de la propia vivienda, con rebajas hasta el 50%. Para este ejercicio, la estrategia de la caja es continuar con ofertas adecuadas a cada zona en función de la evolución de la demanda, “ya que hay zonas en las que no hay saturación de oferta. En cuanto al suelo se están realizando acuerdos con determinados promotores para poner en valor aquellas zonas en que sea posible la salida de inmuebles mediante permuta de suelo por vivienda construida”.

El Descuentazo, la promoción vigente en Altamira, de Banco Santander, promete rebajas de hasta el 60% y un paquete de 400 viviendas en alquiler por menos de 600 euros al mes. Unnim y Sabadell ofrecen recortes del 20% de media. Novacaixagalicia lanzó este mismo viernes una campaña con bajadas medias del 20% en inmuebles de segunda mano, aunque la rebaja máxima puede llegar al 45%. Banco Mare Nostrum, por su parte, estimó en sus últimos test de estrés que la caja podría asumir descensos de hasta el 36% sin incurrir en pérdidas en el segmento de viviendas terminadas. Este porcentaje asciende al 55% en viviendas en curso, el 64% en suelo urbano y el 80% en suelo no urbano.

La política de precios se ha tornado más agresiva durante el pasado año, si bien el sacrificio no parece muy elevado ya que algunas entidades aseguran haber obtenido plusvalías con estas transacciones. Es el caso de BBVA o Popular. Y los expertos insisten en que será el sector financiero el que marque el ritmo de ajuste del mercado inmobiliario.

Entre enero y diciembre, Bankia ha logrado colocar el mayor stock de inmuebles. En 2010, vendió 8.006, cuatro veces más que en el ejercicio anterior. Estas operaciones han reportado a la primera caja de ahorros española unos ingresos de 958,6 millones. De esta cantidad, 3.031 inmuebles procedían de Caja Madrid y los 1.366 restantes de Bancaja.

Las catalanas La Caixa y Catalunya Caixa han sido otras de las más activas. La entidad presidida por Isidro Fainé se desprendió en 2010 de 6.055 inmuebles, frente a los 2.854 de 2009. En total, en estos dos ejercicios ha ingresado por este concepto más de 1.500 millones. La fórmula elegida por Catalunya Caixa contempla una doble posibilidad: adquirir la vivienda o firmar un contrato de alquiler con opción a compra. En 2010, vendió 1.900 pisos y alquiló 2.500. Algo similar a lo que ha hecho Unnim, que el pasado año comercializó viviendas por 207,1 millones a través de 894 operaciones de venta o alquiler.

BBVA ha dado salida a 2.500 activos inmobiliarios en 2010 por 500 millones, con 70 millones en plusvalías. El banco aún tiene pendiente de venta 3.700 viviendas de su propiedad y otras 9.000 procedentes de los mandatos de venta de promotores. En este mismo periodo, Grupo Santander ha liquidado 4.760 inmuebles (2.921 Santander y 1.839 Banesto), mientras que Popular ha vendido 1.600, con unas plusvalías de 17 millones, y Sabadell 600, lo que supone un incremento del 300% respecto a 2009. Por último, Pastor ha comercializado hasta ahora inmuebles por 110 millones.

Las previsiones son, según el sector, halagüeñas. “Empezamos a ver fructificar promociones de envergadura, como el caso del antiguo hotel Mindanao, de Madrid”, advierte Pablo Rodríguez-Losada, director inmobiliario de Banco Pastor. “Es en este tipo de iniciativas con desarrollo y recorrido donde más queremos incidir, puesto que en producto terminado apenas existe margen de maniobra para adaptar las tipologías a la demanda actual. El mercado ha cambiado y es necesario adaptarse a los nuevos tiempos”.

El gancho está en la hipoteca

Las entidades financieras mantienen cerrado el grifo del crédito, pero no en todos los casos. Si se trata de una vivienda, local o garaje de su propiedad, la banca está dispuesta a dar una hipoteca a un diferencial por debajo de un punto sobre el euríbor, frente al spread de hasta tres puntos que aplican al resto de préstamos para la compra de un piso.

BBVA, por ejemplo, tiene una hipoteca con un interés fijo durante el primer año del 3,25% y un diferencial del euríbor más 0,7 puntos el resto. En el caso de Caja España-Duero, que acaba de poner a la venta 3.000 inmuebles en España, el coste que se cobra sobre el euríbor a un año es de solo 0,5 puntos.

Popular va más allá y, a través de su sociedad inmobiliaria Aliseda, cobra el euríbor más 0,1 puntos durante el primer año y más 0,3 puntos el resto de la vida del préstamo. Ibercaja, por su parte, pide el euríbor más 0% los tres primeros años de la hipoteca y, además, sin comisiones de apertura.

Pero el precio no es el único gancho, también las facilidades de pago. BBVA, Sabadell, Santander, Popular, La Caixa e Ibercaja, entre otras, conceden hasta el 100% del valor de la tasación, frente al 80% de máximo que asumen en el resto de su oferta.

También el plazo del crédito es más generoso en el caso de que se trate de un inmueble propiedad de la entidad. Aquí la oferta oscila entre 30 y 40 años.

Otro de los reclamos es ajustar las condiciones del crédito para que los primeros plazos resulten más cómodos. De este modo, BBVA incluye ventajas como cuotas de hasta un 30% más bajas al principio, pues permite no pagar capital durante un periodo de hasta 36 meses o aplazar parte del pago del capital prestado al final. La Caixa, por su parte, también ofrece un periodo de carencia de hasta cinco años.

Por último, la mayoría de bancos y cajas eliminan la práctica totalidad de las comisiones.

Las cifras

0,5 puntos es el diferencial sobre el euríbor a un año que aplican muchas entidades en una hipoteca para la compra de uno de sus inmuebles.

100% es el porcentaje que conceden en estos préstamos.

40 años de plazo máximo están dispuestos bancos y cajas a dar un crédito si es para la adquisición de pisos en su cartera.

0 comisiones en hipotecas es otro de los reclamos que utiliza el sector financiero español para que sus clientes suscriban la compra de uno de sus pisos.

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