Cómo saber en 3 pasos si te sale a cuenta subrogar la hipoteca

Aunque en ocasiones la comisión por subrogación no venga escrita en el contrato, la ley establece un máximo que el banco puede cobrar.

El mercado hipotecario español se encuentra inmerso en un profundo ciclo de cambio. La gran batalla por ganar clientes que llevan a cabo los bancos, unido a un panorama inmobiliario aún sin recuperarse tras el estallido de la burbuja dejan un escenario de préstamos a bajo precio que permite conseguir mejores condiciones que antaño. El comparador de hipotecas HelpMyCash.com nos explica cómo saber si nos conviene llevar nuestra hipoteca  a otro banco en búsqueda de un mejor trato.

1. Conocer los gastos de la subrogación

Como casi cualquier gestión que llevemos a cabo con el banco, si decidimos cambiar la hipoteca de banco tendremos que asumir una serie de gastos que podrían determinar si nos interesa irnos a otra entidad o no. Conviene también saber que, aunque en ocasiones la comisión por subrogación no venga escrita en el contrato, la ley establece un máximo que el banco puede cobrar:

• Para hipotecas variables firmadas antes  del 27 de abril de 2003, la comisión máxima será del 1 %.
• Para hipotecas variables firmadas después de la anterior fecha, la comisión máxima será del 0,5 %.
• Desde diciembre de 2007, todas las hipotecas tienen una limitación de subrogación al 0,5 % durante los 5 primeros años de vida y 0,25 % después.

Además de esto habrá que tener presentes los siguientes gastos:

• Notaría: entre un 0,1 % y un 0,5 % del capital pendiente.
• Registro: no suele ser superior a los 100 euros.
• Gestoría: no tiene límite, pero no suele superar los 200 euros.
• Tasación: en torno a los 300 euros.

2. Reunir y comparar ofertas

Del mismo modo que ocurre cuando buscamos una hipoteca por primera vez, se recomienda comparar al menos 3 ofertas diferentes para lograr hacerse una idea del trato medio que podemos conseguir de los bancos.

Este nuevo acuerdo debería mejorar nuestras condiciones significativamente, como por ejemplo retirando el IRPH de nuestra hipoteca (si se tratara de nuestro índice de referencia), pasar de una hipoteca variable a fija o viceversa, reducir las comisiones o la vinculación o simplemente conseguir retirar cláusulas abusivas como el suelo hipotecario.

A este respecto existen multitud de herramientas disponibles en la red, como este comparador de hipotecas gratuito, donde podremos conocer los detalles más relevantes de los préstamos hipotecarios en cuestión de minutos. Disponer de la máxima información al comparar nuestro futuro préstamo es, sin duda, la clave del éxito de la operación.

3. Calcular en cuánto tiempo amortizaremos el cambio

Decíamos anteriormente que la subrogación de hipoteca conlleva un coste de gestión que, en función de los casos, llega a costar incluso miles de euros. El criterio estándar para considerar como un éxito el cambio de banco es si podemos amortizar el desembolso de la operación en unos dos años.

Pongamos un ejemplo para una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros y un interés de euríbor más 2 % a 25 años en el Banco A. Frente a esta oferta, tenemos al Banco B que nos propone un interés de euríbor + 1 %.

En el Banco A estábamos pagando una cuota estimada de 635,78 euros, mientras que al pasar al Banco B, esta se reduce a 565,31 euros. Para lograr el cambio, hemos tenido que asumir unos gastos medios de 1.725 euros (un 0,5 % de comisión de subrogación, más un 0,25 % medio de gastos de notaría por 375 euros y 600 más entre registro, gestoría y tasación).

Por la diferencia entre las dos cuotas, podemos determinar que se trata de un buen cambio, ya que en este caso se alcanza la amortización de los gastos de la subrogación en algo más de 24 meses.