Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria las entidades financieras han incrementado de forma exponencial la titulización de carteras de préstamos que han sido transferidas a fondos de inversión oportunistas, conocidos popularmente como fondos buitre. De hecho España es el tercer país de la UE por saldo vivo en titulizaciones, con un volumen de 161.700 […]
El pasado mes de noviembre, el Tribunal Supremo dictaminó la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa por la falta de transparencia al comercializarse. El tribunal entendió que la entidad no detalló debidamente a su cliente los riesgos que asumía por ello. Esta decisión, que sienta jurisprudencia, obligará a los bancos a devolver el dinero cobrado de más, por ello, Voyadefenderte.com, la plataforma de abogados online, recalca la importancia de que los consumidores afectados reclamen la devolución de su dinero.
“Se trata de la primera vez que un banco reconoce en sede judicial la manipulación del euribor”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí
· “No ha probado en absoluto sus deberes de diligencia y transparencia en interés de sus clientes”, señala un juez.
· Anula una hipoteca colocada a un tripulante de Iberia a pesar de tener contratadas dos multidivisas más. “No anula su obligación de informar de manera imparcial, clara y no engañosa”
La sentencia del TJUE a favor de la devolución de los importes cobrados de más por la cláusula suelo supone un duro golpe para la banca. En total, se estima que las entidades tengan que devolver unos 4.200 millones de
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea dictada el pasado miércoles ha supuesto un duro varapalo para la banca y una sorpresa para la mayoría de los consumidores. El alto tribunal ha fallado a favor de
Aunque en ocasiones la comisión por subrogación no venga escrita en el contrato, la ley establece un máximo que el banco puede cobrar. El mercado hipotecario español se encuentra inmerso en un profundo ciclo de cambio. La gran batalla por
Quien haya firmado un préstamo hipotecario alguna vez en su vida es consciente de la complejidad de este producto financiero. Lo que no todo el mundo sabe es que, debido a su complejidad y a su fuerte impacto en la economía del hogar, todas las condiciones de la hipoteca son negociables. Desde el comparador financiero, HelpMyCash.com, nos explican qué apartados son más asequibles y cuáles más complicados de negociar con la entidad. Condiciones más difíciles de negociar Los aspectos más difíciles de negociar con la entidad bancaria son todos aquellos que dependan del departamento legal de la entidad, que es quien redacta el contenido de los contratos hipotecarios. Por ejemplo, negociar el cambio de índice sustituto en una hipoteca variable es prácticamente imposible. Si vamos a contratar un préstamo hipotecario referenciado a euríbor y con IRPH Entidades más diferencial como sustituto, aunque por nuestro perfil financiero el director de la sucursal esté dispuesto a modificar el índice sustituto, el departamento legal denegará la propuesta, si en el contrato hipotecario aparece indicado por defecto IRPH Entidades como índice sustituto. De igual modo, si queremos pactar que nuestra hipoteca cuente con dación en pago por contrato, si en los contratos hipotecarios de la entidad el departamento legal no incluye esta cláusula prácticamente no tendremos ninguna posibilidad de conseguir la dación por contrato. También es preciso tener en cuenta que es más fácil negociar las condiciones del préstamo hipotecario con una entidad física que con los bancos online, puesto que podremos acudir a las oficinas y solicitar una cita con el director de la sucursal. Más facilidades con las condiciones que impactan directamente en el coste Los apartados en los que más cambios podremos conseguir son en aquellos que tienen una correlación directa con el coste total de la hipoteca o con las cuotas mensuales. Todo ello en función de nuestro perfil financiero y de lo que tengamos que aportarle a cambio al banco. Huelga decir que los clientes que presenten mayores garantías de solvencia a la entidad más capacidad de negociación tendrán con el banco. Pero no se reduce todo a la solvencia, de nada sirve ser un cliente potencialmente atractivo para el banco si desconocemos las oportunidades de negociación que tenemos. El banco puede ceder más fácilmente en apartados como el interés, las comisiones, la vinculación, el plazo o el capital financiado a cambio de una contraprestación, normalmente la vinculación. Es posible anular una comisión de apertura si contratamos un seguro de protección de pagos o reducir un punto porcentual el diferencial si contratamos un seguro de vida y un seguro de hogar. También es más probable que logremos un interés más bajo si aportamos una cantidad mayor de ahorros y accedemos a una financiación inferior. En definitiva, las hipotecas son un producto negociable en la mayoría de sus apartados y adaptable al perfil de cada cliente, es más, algunas entidades no publicitan hipotecas estándar sino que realizan ofertas particulares y totalmente personalizadas, e incluso aceptan que les presentemos otras ofertas que nos hayan realizado diferentes entidades para mejorarlas.
Según una encuesta realizada por el comparador financiero HelpMyCash.com, con motivo del Día de la educación financiera, el 49 % de los consumidores firmaron su hipoteca sin comprender al 100 % las condiciones de su préstamo hipotecario. Las hipotecas son un producto muy complejo y con gran impacto en la economía familiar, por lo que atarse a ciegas a un crédito de tal envergadura puede ser la peor decisión de nuestra vida. Derechos del consumidor Más que derechos son obligaciones, los consumidores tenemos la obligación de comprender el contrato que firmamos. Solo así podremos evitar sorpresas en forma de cláusulas abusivas o comisiones elevadas. Para comprender las, no poco complejas, condiciones de una hipoteca debemos preocuparnos e invertir tiempo. En primer lugar, si no disponemos de una formación financiera básica tendremos que buscar asesoramiento. En internet existen opciones gratuitas y de calidad, como el servicio que ofrece el comparador financiero HelpMyCash.com. En su web podremos encontrar en un lenguaje accesible, información sobre las hipotecas: qué son, cuáles son los puntos en los que debemos fijarnos, así como un amplio conjunto de herramientas gratuitas como comparadores, calculadoras de cuotas, guías con pasos detallados para firmar una hipoteca, etc. En segundo lugar, debemos solicitar a la entidad que nos explique todos los puntos del contrato hipotecario. El banco está obligado a explicarnos todos los aspectos. Si aun así seguimos sin comprender algún apartado, podemos volver al comparador y consultar nuestras dudas en el foro sobre hipotecas. En tercer lugar, existen unos documentos que debemos solicitar al banco y este debe entregarnos. Estos documentos son la FIPRE, la FIPER y la oferta vinculante. Los tres son muy importantes, puesto que recogen las condiciones que nos ofrece el banco antes de firmar el préstamo hipotecario. La FIPER es un documento orientativo, con las condiciones estándar que el banco ofrece a todos los clientes. La FIPRE contiene las mismas condiciones, pero de forma personalizada, es decir una vez que el banco conoce nuestro perfil económico. Y la oferta vinculante, se entrega tras la tasación y vincula a la entidad, es decir todo lo que aparezca recogido en este documento deberá aparecer en el contrato, por lo que es muy importante revisarlo y comprenderlo al 100 %. Obligaciones del consumidor La primera obligación que tenemos los consumidores es la de ser responsables. Desafortunadamente, no todo el mundo puede acceder a la financiación para comprar una vivienda. Antes de involucrarnos en la aventura de hipotecarnos tenemos que comprobar que reunimos todos y cada uno de los requisitos necesarios, para contar con las mayores garantías de éxito. Para ello tendremos que tener empleo fijo y con antigüedad, ingresos estables y elevados, ahorros superiores al 30 % del valor de la vivienda y no tener deudas. Si fallamos en alguno de estos apartados, puede que no sea nuestro momento de comprar. Aunque nos parezca una tontería y pensemos que comprar es más barato que alquilar, recordemos que no pagar el alquiler no conlleva el riesgo de un embargo, aunque lógicamente tendremos que buscar otro sitio en el que vivir. Y la realidad es que tendremos más posibilidades de sufrir un embargo cuanto menos requisitos de los anteriores cumplamos.
Poco a poco la banca tradicional va perdiendo fuerza en favor de la banca electrónica. Aunque todavía sigue siendo la opción principal para la mayoría de los consumidores que contratan un préstamo hipotecario, cada vez son más los usuarios que apuestan por las hipotecas online. Según HelpMyCash.com, los recelos que pueda suscitar la ausencia física de la entidad, son mitigados por las mejores condiciones que ofrecen este tipo de préstamos hipotecarios. Ventajas de contratar una hipoteca online Solicitar una hipoteca a través de la red acortará los plazos, puesto que para encontrar las mejores ofertas no tendremos que acudir a las oficinas bancarias. Tan solo necesitaremos navegar entre las ofertas online de las entidades o utilizar un comparador de hipotecas gratuito. Las hipotecas online, cuentan con una ventaja respecto a los préstamos hipotecarios tradicionales, y es que suelen aplicar un menor número de comisiones (sobre todo de apertura y de amortización), ya que las entidades se ahorran los gastos del personal que realiza las gestiones cara a cara. También es frecuente que este tipo de entidades conceda plazos mayores. Las hipotecas de banca física suelen ofrecer plazos de hasta 30 años, mientras que en la banca online podemos encontrar hipotecas de hasta 40 años. A pesar de que perdemos el contacto físico y el poder de negociación que nos ofrece la comunicación cara a cara, firmar una hipoteca a través de internet puede ser más transparente, puesto que las entidades presentan la información de forma más detallada. Inconvenientes de las hipotecas online Aunque las hipotecas online benefician en bastantes aspectos al cliente, también tienen algunos contrapuntos. Por ejemplo, como mencionábamos anteriormente, este tipo de hipotecas no permiten la negociación o al menos la complica. Las hipotecas a través de la red son menos flexibles, por la peor comunicación entre el consumidor y el personal bancario. La impersonalidad es otro de los puntos flacos del mundo virtual. Tratar de comunicarnos con la misma persona si llamamos a la entidad por teléfono puede llegar a ser una misión imposible. Por lo que tendremos una sensación de impersonalidad. Por último, otra de las desventajas de este modelo financiero son los requisitos. Los bancos online nos exigirán mayores garantías de pago, por lo que los requisitos serán más elevados.
Imagínense que un buen día al despertar nuestro querido sistema métrico ha desaparecido. En ese momento tendríamos que recurrir a otros sistemas de medida que pudieran cubrir esta necesidad. Pues bien, esta extraña situación podría tener lugar con el índice de referencia de su hipoteca y daría lugar a la activación del índice sustitutivo, normalmente recogido en el mismo contrato hipotecario. Negociar este índice puede evitarnos muchos sustos innecesarios, apuntan desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com. Hipotecas referenciadas a euríbor El euríbor es el índice rey de las hipotecas españolas, presente prácticamente en 9 de cada 10 préstamos para vivienda a tipo variable. Su desaparición podría tener importantes consecuencias para la economía de cientos de miles de familias, para bien o para mal. A este respecto hay que señalar un futuro e importante cambio en el euríbor: el lanzamiento del euríbor plus. Aunque no se trate de un índice de referencia completamente nuevo, de hecho es el mismo índice, pero con diferencias en el cálculo, algunas entidades podrían entender esta modificación como la extinción del actual euríbor. Esto significaría que en lugar de mantener la nueva actualización del euríbor, se pasaría a lo que se indicara en el apartado de índice sustituto, con el consiguiente riesgo de que se nos aplique IRPH, encareciendo sensiblemente nuestra cuota mensual. Si este es nuestro caso, es importante ponerse en contacto con nuestra entidad para que nos explique cuál será nuestro devenir. Podemos contar con la ayuda de guías gratuitas sobre el euríbor plus como la que ha elaborado el comparador HelpMyCash.com, que amplían esta información. ¿Ha sucedido esto antes? No es la primera vez que un índice de referencia desaparece. Este es precisamente el motivo por el que podemos encontrar cláusulas en los contratos hipotecarios que responden a este problema. Aquellos que tenían IRPH Cajas o CECA vieron como en 2013 dejaban de publicar este índice, sufriendo el consiguiente cambio. En este caso, siguiendo la regla del Banco de España, podían darse los siguientes casos: Si el interés estaba referenciado a IRPH cajas o CECA y se especificaba que se mantendría como fijo el último interés aplicado, las hipotecas mutaron a interés fijo. Si teníamos los índices anteriores, pero no se especificaba ningún sustitutivo o el que figuraba también desaparecía, se pasaba a tener IRPH entidades (aún en vigor) “aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el citado anteriormente, calculadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente se produce la sustitución del tipo” Tres años más tarde de estas modificaciones aún siguen apareciendo casos de cambios indebidos, por lo que resulta vital estar al tanto de cómo procederá la entidad frente al cambio de índice.